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招保万金(招商地产,保利地产,万科,金地集团)被称为中国房地产上市公司的四强,金地和万科是中国房地产企业中为数不多的坚持只做纯住宅开发销售类的公司,招地和保利都是住宅销售和物业出租双轨运营的公司,这是前两者与后两者的主要区别.在这里分宏观和微观两个方而谈一谈.
首先:从宏观层面看,因为信货紧缩,资金短缺,房价下跌,成交萎缩等各种因素导致市场对于房地产09年的业绩预期大幅调低,大多数的机构对房地产的前景过度悲观,从而导致房地产的股价大幅下跌,但是从另一个角度看,行业的低迷,有利于龙头企业的并购整合,这对于行业中的佼佼者反而是做大做强的大好时机,是好事;而且中国的房地产市场还远远没有饱和,发展前景非常值得看好,是价值投资者长期持有的最佳选择之一.
其次:从微观层面看(技术面),房地产股票大多数的股价在半年时间内跌幅超过50%,短的时间内的过度抛售,很多公司的股价已超跌了,其中的龙头企业的投资价值凸现,投资者应该明白,跌得急,反弹的时候也会很猛,现在买入,价位高不到什么地方去,不用担心.
从长期来看,中国最值得看好是的大金融板块,这里是可以出伟大公司的,银行,保险,地产在未来20年里从众多企业中胜出的概率很大,招行-600036,平安-601318,万科-000002,都是这些行业中的最出色的,金地,招地和保利虽然质地都不错,但是暂时它们连候选的资格都没有,就更谈不上伟大了,建议你选择万科吧,这是我很个人的看法,仅供参考.
已知过去与未来的房地产收益，求房地产的估值，如通过预测得知其未来5年的各年纯收益分别为200万元，215万元，240万元，255万元，280万，假设从第6年开始每年的纯收益将稳定在300万元，国债利率为6%，风险报酬率为安全利率的30%。收益率=6%*（1+30%）=7.8%；房地产价值=200/(1+7.8%)+215/(1+7.8%)^2+240/(1+7.8%)^3+255/(1+7.8%)^4+280/(1+7.8%)^5+300/[7.8%*(1+7.8%)^5]=3585.29万元。
一、房地产四大评估方法
1、市场比较法：在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。
2、收益还原法：按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。
3、成本估价法：采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。
4、假设开发法：房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。
二、地产股几种估值方法
1、PE法：PE=股价/每股盈利，是各种股票最常见的估值方法。房地产企业有特有的特征，这使得PE方法来估值可能存在较大的漏洞。$万科A(SZ000002)$。
2、PB法：PB=股价/每股净资产。我们知道PB很多用来给周期企业估值，给房地产企业估值目前看存在较大的缺陷。
3、NAV法：NAV净资产价值法是目前对房地产企业最流行的评估方法。简单说就是其度量的是企业当前有形资产的价值，不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异。以
各种对房地产企业估值的方法各有利弊。采用最流行的NAV法再结合市销率等指标，可以判断房地产企业目前资产状况和发展情况。
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